Posted on 1. Nov 2017 in Finanzen | Keine Kommentare

Die eigenen vier Wände – der Traum der meisten Menschen. Doch angesichts des fehlenden Eigenkapitals bleiben viele lieber zur Miete wohnen. Wobei – ist Mieten wirklich immer schlechter als Kaufen? Oder kann Mieten am Ende sogar günstiger sein als die jahrelange Verschuldung zugunsten des Eigenheims?

Das Traumhaus finanzieren: Ohne Eigenkapital möglich?

Lange Zeit hieß es, für die Finanzierung eines Eigenheims sei das Eigenkapital unverzichtbar. Mindestens 20 Prozent sollten vorhanden sein, besser noch 30 Prozent des Gesamtkapitalbedarfs. Daraus sollten die Nebenkosten gedeckt werden – Grundbucheintragungen, Architekten- und Notarkosten, Einrichtung und Renovierung. Doch heute gibt es auch die Vollfinanzierung der Immobilie, die angesichts der derzeit günstigen Kreditzinsen besonders attraktiv erscheint.

Die Idee: Der Käufer kann sein eigenes Haus erhalten, auch wenn er durch Eigenkapital nichts dazu beitragen kann. Bis zu 120 Prozent des Kaufpreises strecken die Banken vor, sodass sämtliche Kosten über den Kredit abgedeckt werden können. Vorteil für den Käufer: Das Wohneigentum kann direkt finanziert und genutzt werden, die oft über viele Jahre dauernde Ansparphase fällt einfach weg. Zudem kann das aktuelle Zinstief ausgenutzt werden. Wer weiß, was in ein paar Jahren ist?

Die Finanzierung ohne Eigenkapital erscheint praktisch und komfortabel, dennoch besteht hier ein großes Risiko, das sich erst auf den zweiten Blick offenbart. (#01)

Die Finanzierung ohne Eigenkapital erscheint praktisch und komfortabel, dennoch besteht hier ein großes Risiko, das sich erst auf den zweiten Blick offenbart. (#01)

Finanzierung ohne Eigenkapital: Sinn oder Unsinn?

Die Finanzierung ohne Eigenkapital erscheint praktisch und komfortabel, dennoch besteht hier ein großes Risiko, das sich erst auf den zweiten Blick offenbart. Denn: Sie müssen Sicherheiten vorweisen können, wenn Sie einen derartig umfangreichen Darlehensbetrag von der Bank bekommen wollen. Außerdem muss Ihre finanzielle Situation solide sein – Freiberufler und Selbstständige haben von Hause aus eine geringere Chance auf eine positive Entscheidung für eine Vollfinanzierung. Die Bank möchte sichergehen, dass sie ihr Geld auch zurückbekommt – die Tilgungsrate wird daher hoch angelegt.

Das bedeutet, dass Raten von zwei Prozent üblich sind. Somit bedeutet dass, dass eine Vollfinanzierung nur für gut verdienende Antragsteller infrage kommt, die aus bestimmten Gründen vielleicht zur Zeit nicht über genügend Eigenkapital verfügen, die dieses aber binnen kürzester Zeit – zumindest theoretisch – ansparen könnten.

Die Vollfinanzierung kommt aber auch für Leute infrage, die eigentlich über genügend Eigenkapital verfügen. Möchten sie dieses als Sicherheit für eventuelle spätere Ausgaben oder Reparaturen benutzen, könnte die Vollfinanzierung die Möglichkeit bieten, das Geld unangetastet zu lassen.

Sicherheiten sind gefragt

Damit der Kredit so günstig wie möglich wird, sollten Sie ausreichende Sicherheiten bieten können. Dafür kommen alle Vermögenswerte in Betracht wie Lebensversicherungen, Kapitalanlagen, weitere Immobilien, Sparbriefe oder Bausparverträge. Letztere werden auch dann hinzugezählt, wenn sie noch gar nicht auszahlungsberechtigt sind. Die Bank möchte eine komplette Offenlegung Ihrer finanziellen Situation – hier bleibt nichts verborgen! Wer selbst keine genügenden Sicherheiten bieten kann, darf eventuell einen Bürgen beibringen.

Dieser unterschreibt dafür, dass er mit seinem Vermögen und seinen Sicherheiten dafür einsteht, wenn Sie als Kreditnehmer nicht zahlungsfähig sein sollten. Im Rahmen einer persönlichen Beratung bei Ihrem Kreditinstitut werden Ihnen die Möglichkeiten einer Darlehenssicherung im Detail aufgezeigt.

Die Vorteile der Vollfinanzierung liegen auf der Hand. Sie brauchen kein Eigenkapital und können nach der Darlehenszusage sofort mit dem Bau des Hauses beginnen bzw. die erwünschte Immobilie kaufen und dort einziehen. (#02)

Die Vorteile der Vollfinanzierung liegen auf der Hand. Sie brauchen kein Eigenkapital und können nach der Darlehenszusage sofort mit dem Bau des Hauses beginnen bzw. die erwünschte Immobilie kaufen und dort einziehen. (#02)

Pro und Kontra Vollfinanzierung

Die Vorteile der Vollfinanzierung liegen auf der Hand. Sie brauchen kein Eigenkapital und können nach der Darlehenszusage sofort mit dem Bau des Hauses beginnen bzw. die erwünschte Immobilie kaufen und dort einziehen. Das ist vor allem dann wichtig, wenn Sie eine Immobilie zu einem derzeit besonders günstigen Preis erwerben können oder wenn der Zinssatz für das Darlehen sehr niedrig ist. Eventuell bereits angespartes Eigenkapital behalten Sie weiterhin in der Hinterhand und können, wenn zusätzliche Ausgaben anstehen oder später die Einrichtung teurer wird als gedacht, die nötigen Finanzen beibringen.

Dennoch gibt es bei der Vollfinanzierung Nachteile. Zum einen ist das Kreditvolumen deutlich höher, das heißt, Sie verschulden sich um einiges mehr. Das wiederum erhöht die Zinskosten, die ohne Eigenkapital ohnehin schon höher sind. Die Tilgungsdauer verlängert sich, es sei denn, Sie können die Raten höher ansetzen. Insgesamt sind die Kosten, die mit der Hausfinanzierung im Zusammenhang stehen, deutlich höher, als wenn Sie eine normale Finanzierung wählen würden und das nötige Eigenkapital aufbringen könnten.

Bedenken Sie bei solchen Überlegungen immer, dass sich die Banken ein höheres Risiko in der Regel gut bezahlen lassen. Keine Bank verschenkt Geld, und wenn sie selbst mehr Geld ausgibt und dazu auch noch ein höheres Risiko für den Kreditausfall eingeht, wird sie sich das bezahlen lassen. Suchen Sie nach einem Kreditvergleich für besonders günstige Konditionen, so werden hier auf jeden Fall keine Finanzierungen ohne Eigenkapital auftauchen.

Experten raten ab

Die meisten Finanzexperten halten nichts vom Hauskauf ohne Eigenkapital und raten von einem derartigen Vorhaben dringend ab. Das Risiko ist einfach zu hoch! Nur dann, wenn Sie wirklich sicher sein können, in naher und ferner Zukunft die Kreditraten aufbringen zu können, sinkt das Risiko wieder. Dabei umfasst die ferne Zukunft hier mindestens zehn Jahre, je nach Kreditsumme können auch 20 oder 25 Jahre daraus werden.

Schon ein Jobwechsel kann dazu führen, dass Sie Probleme mit der Rückzahlung bekommen – wer nicht möchte, dass sein Haus zwangsversteigert wird, sollte besser auf Nummer sicher gehen. Gerade junge Familien, die noch ohne finanzielle Sicherheiten dastehen, gehören zur Zielgruppe der Banken, die eine Vollfinanzierung versprechen. Doch gerade diese Bevölkerungsgruppe ist besonders gefährdet, einen Kreditausfall zu bewirken.

Nun stellt sich die Frage, ob es angesichts all dieser Probleme beim Kaufen nicht besser ist, die Immobilie einfach zu mieten? (#03)

Nun stellt sich die Frage, ob es angesichts all dieser Probleme beim Kaufen nicht besser ist, die Immobilie einfach zu mieten? (#03)

Besser mieten als kaufen?

Nun stellt sich die Frage, ob es angesichts all dieser Probleme beim Kaufen nicht besser ist, die Immobilie einfach zu mieten? Dafür ließe sich das angesparte Geld gut anlegen und steht so als Altersvorsorge zur Verfügung – umgekehrt ist die Miete natürlich weg und Sie haben nach der Mietzeit nichts mehr davon. Wohingegen ein Haus Ihnen gehört, wenn die Kreditraten irgendwann abbezahlt sind – was also tun?

Das Institut der deutschen Wirtschaft hat entsprechende Berechnungen vorgenommen und dabei herausgefunden, wann es günstiger ist, eine Immobilie zu kaufen und wann Sie besser mieten sollten. Nach diesen Berechnungen ist es in Deutschland besser, im Eigentum zu leben – gegenüber der Miete liegt die Ersparnis hier bei 41 Prozent. Allerdings setzt das voraus, dass der Käufer sein Darlehen auch tilgen kann.

Die Berechnungen berücksichtigen nur leider nicht, dass nicht nur der Kredit selbst zurückzuzahlen ist, sondern dass auch Kosten dafür anfallen. Die Zinsen in Verbindung mit der Tilgungsrate ergeben hohe Kosten, die erst einmal auf Dauer gezahlt werden müssen. Allerdings gilt in jedem Fall, dass diejenigen, die die Finanzierung stemmen können, am Ende ein Eigenheim besitzen, das Ihnen niemand mehr nehmen kann (zumindest nicht die Bank aufgrund nicht zurückgezahlter Tilgungsraten).

Die Region macht den Unterschied

Es kommt immer auf die Region an, in der sich die Immobilie befindet, um eine konkrete Aussage über Sinn oder Unsinn des Kaufs zu machen. In manchen Regionen des Landes sind die Preise derartig hoch, dass ein Kauf noch teurer kommt als die ohnehin schon zu teure Miete. Wer hier eine Immobilie erwerben möchte, sollte über eine Vermietung derselben nachdenken und nicht über die Eigennutzung. Denn über die Miete können die Ausgaben wieder hereingeholt werden, damit ist das Objekt gleichzeitig eine Geldanlage. Wer sie selbst bewohnt, spart am Ende nichts gegenüber der Mietzahlung ein – einfach weil der Kaufpreis viel zu hoch ist.

Eine Grenze liegt bei rund 700.000 Euro für 100 m² Wohnfläche: Steigt bei solchen Gebäuden der Wert und steigen damit auch die Preise, lässt sich über eine Vermietung Geld verdienen. Die Annahme der Wertsteigerung wird aber zum Problem, wenn die Preise plötzlich kippen, dann war die Investition ein reines Verlustgeschäft. Das Setzen auf eine solche Immobilienblase ist immer ein Risiko, doch dieses kann nicht vorausgesehen werden. Somit hat das Immobiliengeschäft etwas vom Glücksspiel.

Für wen eignet sich der Hauskauf?

Im Prinzip kommt es immer auf den Typ Mensch an: Wer diszipliniert sparen kann, ist der perfekte Kreditnehmer. Er wird durch das Aufnehmen des Kredits ohnehin dazu gezwungen, monatlich Geld zu sparen und das über eine lange Zeit. Dafür wird er nach etlichen Jahren mit dem Eigentum an seinem Haus belohnt. Wer weniger diszipliniert ist oder wer weiß, dass er schon bald einen Jobwechsel angehen wird, bei wem sich die familiären Verhältnisse in absehbarer Zeit ändern oder wer nicht gern lange an einem Ort wohnt, ist der perfekte Mieter.

Hier wäre nur die Lösung, ein Haus zu kaufen und selbst zu nutzen, es dann aber wieder gewinnbringend zu verkaufen und wieder Mieter zu werden. Das frei gewordene Kapital könnte für Spekulationen an der Börse oder für andere Geldanlagen eingesetzt werden. Solch ein Typ Sparer ist aber nicht jeder, zumindest hierzulande. Denn zum Beispiel in den USA ist eine derartige Vorgehensweise normaler, dort möchte nicht jeder, der ein Haus baut oder kauft, auch ein Leben lang darin wohnen. In Deutschland ist die Mentalität eine andere, hier sehen viele Menschen das Haus nicht nur als Wohnhaus, sondern als Zuhause auf Lebenszeit – für sich, die Kinder und die Enkelkinder.


Bildnachweis:©Shutterstock-Titelbild:  ShutterOK -#01:  Narong Jongsirikul-#02: Alexander Raths  -#03:  ESB Professional

Über 

Marius Beilhammer, Jahrgang 1969, studierte Journalismus in Bamberg. Er schreibt bereits viele Jahre für technische Fachmagazine, außerdem als freier Autor zu verschiedensten Markt- und Businessthemen. Als fränkische Frohnatur findet er bei seiner Arbeit stets die Balance zwischen Leichtigkeit und umfassendem Know-how durch seine ausgeprägte Affinität zur Technik.